Dalam dunia properti Indonesia, ada banyak jenis sertifikat tanah yang perlu dipahami, dan salah satu yang paling umum—terutama untuk kepemilikan rumah tapak dan apartemen di kawasan berkembang adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB). Namun, tak sedikit masyarakat yang masih bingung dengan istilah ini dan menganggapnya sebagai bentuk kepemilikan yang "kurang aman". Padahal, jika dipahami dengan benar, HGB adalah sistem legal yang memberikan perlindungan hukum yang kuat dan fleksibilitas tinggi bagi pemilik properti.
Baca Juga: 6 Cara Menghitung Luas Tanah Properti dengan Cepat dan Mudah
Apa Itu Hak Guna Bangunan (HGB)?
Secara definisi, Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri, dengan jangka waktu tertentu, yaitu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun, serta dapat diperbarui kembali. Sertifikat HGB diberikan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan berlaku di atas tanah negara atau milik pihak lain, termasuk tanah milik pengembang perumahan.
HGB vs SHM: Apa Bedanya?
Perbedaan utama antara HGB dan Sertifikat Hak Milik (SHM) terletak pada status kepemilikan tanah:
Aspek | HGB | SHM |
Kepemilikan | Hak mendirikan bangunan di atas tanah negara | Hak penuh atas tanah dan bangunan |
Jangka waktu | Maksimal 30 tahun + perpanjangan 20 tahun | Berlaku selamanya (selama tidak dialihkan) |
Subjek hukum | Warga negara Indonesia, badan hukum (PT) | Hanya WNI |
Dapat diwariskan? | Ya, selama diperpanjang atau diperbarui | Ya, tanpa batas waktu |
Konversi ke SHM | Bisa dikonversi jika memenuhi syarat | Sudah hak tertinggi |
Mengapa Banyak Properti Dijual dengan Sertifikat HGB?
Banyak proyek properti, khususnya perumahan skala besar dan apartemen, menggunakan HGB karena beberapa alasan:
Kepemilikan atas Tanah oleh Pengembang
Developer besar seperti Sinar Mas Land biasanya memiliki konsesi atau HGB induk dari pemerintah atas lahan yang sangat luas. Konsumen diberikan hak atas bangunan di atasnya melalui HGB turunan.
Fleksibel bagi Badan Hukum
HGB dapat dimiliki oleh perusahaan (PT), sedangkan SHM hanya dapat dimiliki oleh individu WNI. Oleh karena itu, untuk properti komersial seperti ruko, kantor, gudang, dan apartemen strata-title, HGB adalah pilihan logis.
Proses Perizinan Lebih Cepat
Penerbitan HGB untuk proyek besar lebih cepat dan efisien dalam hal administratif dan legalitas.
Biaya Lebih Rendah
Secara umum, biaya perolehan dan pajak HGB lebih ringan dibandingkan SHM.
Apakah HGB Aman?
Jawabannya: YA, HGB sepenuhnya sah dan dilindungi hukum. Masyarakat tidak perlu khawatir dengan durasi waktu HGB karena:
- Dapat diperpanjang dan diperbaharui tanpa kehilangan hak kepemilikan atas bangunan.
- Turun-temurun dan dapat diwariskan asalkan prosedur administratif dipenuhi.
- Dalam banyak kasus, pemilik HGB juga dapat mengajukan konversi ke SHM, terutama jika tanah bukan merupakan bagian dari lahan konsesi pengembang.
Bisakah HGB Diubah Menjadi SHM?
Bisa! Namun ada beberapa syarat:
- Subjek hukum harus WNI (bukan badan hukum seperti PT).
- Tanah berada di luar kawasan yang dikuasai oleh negara, BUMN, atau pengembang.
- Tidak berada di zona penggunaan khusus seperti kawasan industri atau lahan konsesi.
Proses ini disebut sebagai konversi atau peningkatan hak, dan diajukan ke BPN setempat.
HGB untuk Apartemen, Apakah Sama?
Ya, meski sedikit berbeda. Untuk apartemen atau rusun, berlaku sistem Strata Title, di mana pembeli memiliki hak atas unit privat (unit apartemen) dan hak bersama atas bagian umum (koridor, lift, taman, dsb). Sertifikatnya berbentuk HGB atas Satuan Rumah Susun (Sarusun), dan dikelola bersama oleh Perhimpunan Penghuni (PPPSRS).
Baca Juga: Begini Cara Menghitung Insentif Free PPN DTP!
Tips Penting Bagi Pemilik HGB
Pantau Masa Berlaku
Simpan pengingat untuk mengajukan perpanjangan minimal 2 tahun sebelum habis masa berlaku.
Lengkapi dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau PBG
Ini penting agar bangunan Anda legal dan sah di mata hukum.
Konsultasi dengan Notaris PPAT
Untuk perpanjangan, jual beli, atau konversi hak, selalu konsultasikan dengan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah resmi.
Jangan Takut Beli Properti HGB
Selama dokumen jelas dan pengembang terpercaya, properti HGB adalah aset yang sangat layak investasi.
Jangan Takut dengan HGB
Sertifikat HGB bukan berarti Anda hanya “numpang” di atas tanah orang lain. Justru, sistem ini memberi solusi hukum yang fleksibel dan terstruktur bagi kepemilikan properti, terutama di tengah pesatnya pembangunan kawasan perkotaan. Dengan pemahaman yang benar, Anda bisa memaksimalkan nilai properti HGB seperti halnya SHM.
Ingin beli properti dengan status HGB? Jangan ragu—yang penting legalitasnya jelas, pengembang terpercaya, dan sesuai dengan kebutuhan Anda.
